Xây nhà trọ với số vốn 0 đồng, 9 năm sau thu lại nhà không một đồng nợ và bài toán cho thuê của người làm kinh doanh

Xây nhà trọ với số vốn 0 đồng, 9 năm sau thu lại nhà không một đồng nợ và bài toán cho thuê của người làm kinh doanh

Chia sẻ của anh Lê Quốc Kiên với kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực đầu tư nhà trọ cho thuê, tư vấn cho thuê sẽ có ích cho những ai đang nhe nhóm muốn đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực này.Xây nhà trọ với số vốn 0 đồngTừng là một nhà đầu tư kì cựu với kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực đầu tư nhà trọ cho thuê, tư vấn cho thuê, anh Lê Quốc Kiên (Tp. HCM) đã chia sẻ cách làm của một nhà đầu tư khi xây nhà trọ cho thuê với vốn 0 đồng.Năm 2004, gia đình anh Kiên có căn nhà cấp 4 tại Q.10, Tp. HCM. Gia đình quyết định lên lầu để xây nhà trọ cho thuê (tầng trệt để ở). Anh Kiên trong công trình dự án nhà cho thuê của mình.Anh Kiên cho biết, lúc đó tiền xây nhà gia đình có khoảng 400 triệu đồng, (vốn tự có 100 triệu), đi vay hết 300 triệu. Theo tính toán, 1 phòng trọ cho thuê thời điểm đó là 800 ngàn đồng, với 6 phòng trọ thì thu hàng tháng được 4,8 triệu đồng, một năm thu về gần 60 triệu. Trừ khoản lãi vay ngân hàng thì hàng năm gia đình anh tích lũy được 25 triệu đồng. Sau 9 năm (năm 2013) gia đình anh Kiên thu lại căn nhà sau khi trả hết nợ ngân hàng."Thời điểm đó, nhà tôi vay 300 triệu với lãi suất khoảng 10% đến 11%/năm, kỳ hạn vay 15 năm và có thể trả thêm tiền gốc hàng tháng vào trước mà không bị phạt. Số tiền "gốc + lãi" phải trả ngân hàng tháng cao nhất khoảng 4,4 triệu và giảm dần từ từ đến tháng thấp nhất còn khoảng 1,7 - 1,8 triệu do "lãi phải trả" giảm dần theo số tiền gốc đã trả dần cho ngân hàng hàng tháng. Để có tiền trả ngân hàng, gia đình tôi phải sống tóm gọn lại ở tầng trệt và một phòng lầu 1, cho thuê cả 6 phòng còn lại để lấy 4,8 triệu (nếu đầy phòng). Lâu lâu gặp tháng ế, trống 1-2 phòng thì chỉ thu được 3,2 - 4 triệu đồng, cả nhà cùng cố gắng bóp mồm bóp miệng một tí, lấy tiền từ đi làm của ba mẹ bù qua. Nhưng may mắn, mỗi năm chỉ bị từ 1-2 tháng vào hè và Tết khi sinh viên về quê. Suốt 7 năm trời như vậy, "phòng" của tôi chính là chiếc ghế salon ở phòng khách, phải ngủ cong như tôm trên chiếc ghế 1,6m trong khi mình dài tới 1,78m. Còn em gái tôi phải ở chung phòng với bố mẹ đến hết năm cấp 3", anh Kiên chia sẻ lại quãng thời gian đó.Có một điều anh Kiên không ngờ đến, đó chính là việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng lên nhanh, trong khi tiền vay xây nhà ban đầu không đổi. Các ngôi nhà mà anh Kiên đang cho thuê.Ví dụ dễ hình dung về sự trượt giá của đồng tiền: Số tiền làm nhà hơn 400 triệu vào 2004 tương đương với số tiền 1,5 tỷ để làm nhà thời điểm hiện tại. Trong khi chi phí xây dựng vẫn là 400.000.000 như ban đầu, thì giá cho thuê đã tăng từ 800.000 phòng lên 3,5 triệu một phòng. Tiền cho thuê tăng lên, tiền trả ngân hàng lại giảm dần nhờ trả bớt nợ gốc từ từ, nên tiền cho thuê nhà từ năm thứ 3 trở đi về sau gần như không phải bù vào nữa, thậm chí cứ 3-4 năm gia đình anh Kiên lại có thể lấy lại 1 phòng để thêm không gian sinh hoạt mà vẫn dư tiền đóng ngân hàng.Hình thức cải tạo nhà - cho thuê có những thách thức khác nhauTheo anh Quốc Kiên việc "cải tạo nhà - cho thuê" như anh đang áp dụng sẽ có 2 dạng cơ bản. Mỗi mô hình sẽ có những thách thức khác nhau. 1. Dạng "Thuê nguyên căn nhà cũ - Cải tạo lại - Cho thuê lẻ" Đây là mô hình nhiều người làm nhất nhờ có ưu điểm ít vốn nhất trong các mô hình, nếu làm tốt thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư cao nhất (30% - trên 100%/năm). Tuy nhiên, đây cũng là mô hình mà ranh giới lời - lỗ rất gần nhau.Ví dụ: Căn nhà có 10 phòng, đầu tư vào 200 triệu, cho thuê đầy phòng có thể có lợi nhuận 15 triệu/tháng vào khoảng 90%/năm, nhưng trống 2 phòng là hòa vốn, 3 phòng là lỗ. Bên cạnh đó, đòi hỏi bạn phải có tư duy, kỹ năng cải tạo sửa chữa nhà tốt hơn chủ nhà, và khả năng cho thuê giá cao hơn người chủ nhà vì nếu bạn không giỏi hơn họ thì họ đã tự làm được rồi. Một điểm quan trọng nữa mà nhiều người làm mô hình này thất bại chính là việc không tính đến "khấu hao chi phí đầu tư ban đầu", vì chi phí phần cứng bỏ vào sửa chữa cải tạo nhà người ta thì không lấy lại được, phần thiết bị nội thất bỏ thêm vào sau thời gian thuê cũng hư hỏng kha khá. 2. Dạng "Chủ nhà tự xây dựng/cải tạo - tự cho thuê" Dạng nhà này anh Quốc Kiên đã làm hồi 2004. Dạng này có ưu điểm là chủ nhà có thể tự quản lý kiểm soát căn nhà của mình, không phải lệ thuộc hợp đồng thuê và nếu làm tốt sẽ có thu nhập tốt hơn 20%-40% so với cho thuê nguyên căn. Tuy nhiên, chủ nhà phải tự bỏ vốn đầu tư ban đầu để xây dựng/cải tạo và phải tự "bỏ công làm lời" để xử lý các vấn đề: Kiếm khách thuê - Quản lý khách thuê - Bảo trì sửa chữa - Chăm sóc khách thuê - Chịu Rủi ro khi trống phòng. Nếu chủ nhà làm không tốt sẽ vừa tốn tiền đầu tư, vừa mất thời gian, mà thu nhập nhiều khi ít hơn cho thuê nguyên căn. Rõ ràng, muốn kiếm nhiều tiền hơn thì phải bỏ vốn hoặc bỏ công sức ra làm (hoặc bỏ cả 2), không thể có công thức "vừa không phải làm gì - vừa kiếm được nhiều tiền hơn". Dạng "xây dãy phòng trọ cấp 4 - cho thuê lẻ " thực tế là việc giữ đất trong khi chờ tăng giá hoặc sử dụng cho mục đích khác. Dạng này không những không làm phát triển kiến trúc khu vực, mà còn tạo ra các khu phức tạp về an ninh trật tự, cháy nổ cũng toàn các khu này mà ra. Bên cạnh đó, do xây kiểu tạm bợ nên kết cấu cũng cực kỳ tệ hại, chỉ khai thác được 10-15 năm là gần như xuống cấp phải đập bỏ hết, chưa kể trong quá trình khai thác cũng phải sửa chữa bảo trì liên tục. Những lưu ý khi kinh doanh loại hình này Với mô hình "Thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ",các bạn thường phải cho thuê mức giá 5 - 8 triệu đồng (nếu cho thuê dài ngày) và 8 - 12 triệu đồng (nếu cho thuê ngắn ngày). Phân khúc 8 - 12 triệu đồng gần như "chết đẹp" trong mùa dịch vì không có khách nước ngoài du lịch qua Việt Nam, trong khi người nước ngoài qua Việt Nam làm việc cũng hạn chế. Phân khúc 5 - 8 triệu đồng phần lớn đã phải giảm giá từ 10% - 15% so với trước dịch và tỷ lệ lấp đầy cũng sụt giảm từ 80% - 95% xuống 50% - 90%, do đó cũng chỉ còn rất ít các bạn thật sự giỏi vẫn ổn và trụ lại được. Thực tế, trước khi dịch bệnh xảy ra, mô hình "thuê nguyên căn nhà cũ - cải tạo lại - cho thuê lẻ" đã không còn "dễ ăn" như thời 2013 - 2018. Nguyên nhân là do: 1. Lượng khách phân khúc này khá giới hạn.2. Phân khúc 8 - 12 triệu đồng đụng "chan chán" với căn hộ chung cư đúng nghĩa.3. Quá nhiều bạn "mới học vài khóa, chưa từng làm qua" tưởng dễ nhảy vào làm, giành giật thuê nhà bằng mọi giá và tự đẩy giá thuê nguyên căn lên. Đến khi làm không nổi thì lại kiếm các bạn non kinh nghiệm khác sang lại, hoặc nếu phải trả nhà thì chủ nhà lấy luôn giá thuê của các bạn cho thuê tiếp. 4. Chủ nhà nhìn thấy giá cho thuê lẻ các bạn có thể làm cao quá nên cũng cho thuê nguyên căn cao theo, mà không hiểu giá cho thuê càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng thấp (ví dụ doanh thu 80 triệu với tỷ lệ lấp đầy 95% cũng chỉ thấp hơn 8 triệu so với doanh thu 120 triệu với tỷ lệ lấp đầy 70%). Với mô hình "chủ nhà tự xây dựng/cải tạo - tự cho thuê", do ít kinh nghiệm và phải tự bỏ công làm lời, chủ nhà chỉ thường cho thuê giá 2 - 4,5 triệu đồng (tùy khu vực). Do là phân khúc giá phù hợp nhất cho nhu cầu ở của đại đa số dân nhập cư, trong mùa dịch chỉ bị ảnh hưởng không đáng kể: Giá cho thuê gần như giữ nguyên hoặc chỉ giảm 10% - 15% trong những tháng cao điểm cách ly, tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ sụt giảm nhẹ từ 80% - 100% xuống còn 70% - 95%. Một điểm khác biệt lớn so với các bạn đi "thuê nhà nguyên căn - cho thuê lẻ" chính là tính sở hữu, vì dù làm gì thì đây cũng mãi là căn nhà của mình, còn các bạn đi thuê lại khi kết thúc hợp đồng thuê phải bỏ lại hết phần cứng của căn nhà. Bên cạnh đó, việc trượt giá của đồng tiền làm giá cho thuê phòng tăng thêm, trong khi tiền đầu tư ban đầu không đổi cũng là điểm đáng cân nhắc. Bài viết được ghi lại theo lời của nhân vật.

Nam người mẫu Việt từng gây bàn tán khi yêu nữ đại gia U60 giờ ra sao?

Nam người mẫu Việt từng gây bàn tán khi yêu nữ đại gia U60 giờ ra sao?

Vũ Hoàng Việt không tái xuất showbiz mà chuyển hướng sang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

soha.vn
Đầu tư cổ phiếu bất động sản nào trong thời kỳ giá đất tăng “phi mã”?

Đầu tư cổ phiếu bất động sản nào trong thời kỳ giá đất tăng “phi mã”?

Trong báo cáo mới được công bố, Agriseco Research đánh giá việc đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn hiện tại là phù hợp với các nhà đầu tư ưa thích sự linh hoạt.

cafef.vn
Cần nhận diện được năm nguyên nhân gây sốt đất hiện nay

Cần nhận diện được năm nguyên nhân gây sốt đất hiện nay

Theo Thứ Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trước tình trạng "sốt đất" diễn ra tại nhiều nơi trong cả nước cần phải nhận diện được năm nguyên nhân gây nên cơn sốt này hiện nay.

vietnamplus.vn
VnIndex được dự báo lên 1.300-1.400 điểm, tôi có nên vay bố mẹ 500 triệu đồng để đầu tư chứng khoán?

VnIndex được dự báo lên 1.300-1.400 điểm, tôi có nên vay bố mẹ 500 triệu đồng để đầu tư chứng khoán?

Chuyên gia chứng khoán cho rằng vay đầu tư chứng khoán thời điểm này không quá mạo hiểm. Trong khi đó quan điểm của Warren Buffett là không sử dụng tiền vay mua cổ phiếu.

cafef.vn
Thị trường chứng khoán trong “cơn say” tiền, nhà đầu tư F0 có “tỉnh”?

Thị trường chứng khoán trong “cơn say” tiền, nhà đầu tư F0 có “tỉnh”?

Cổ phiếu VIC liên tục lập đỉnh, vốn hóa Vingroup vượt 20 tỷ USD, lớn hơn 3 ngân hàng VietinBank, Techcombank và VPBank cộng lại

cafef.vn
Tín dụng vào chứng khoán bất ngờ giảm 1%, vào bất động sản tăng 3%

Tín dụng vào chứng khoán bất ngờ giảm 1%, vào bất động sản tăng 3%

Tín dụng vào chứng khoán vào tháng 11 và tháng 12 năm 2020 tăng trưởng khá nóng, sang tháng 1/2021 đã giảm khoảng 10%, từ tháng 3 lại tiếp tục tăng trở lại đưa về chỉ giảm 1% so với cuối năm 2020

vneconomy.vn
Đà Nẵng: 17 dự án nhà ở thương mại cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu

Đà Nẵng: 17 dự án nhà ở thương mại cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu

(Tổ Quốc) - Sở Xây dựng Đà Nẵng đã công bố danh sách các dự án nhà ở thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và danh sách các dự án nhà ở thương mại không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

toquoc.vn
Hàng loạt cổ phiếu bị bán mạnh đầu phiên, VnIndex mất 8 điểm

Hàng loạt cổ phiếu bị bán mạnh đầu phiên, VnIndex mất 8 điểm

Quay trở lại với thị trường chứng khoán, trong phiên giảm sâu hôm nay, dường như bên mua lớn đã giảm lực mua khiến lực cầu của bên bán càng lúc càng khiến thị trường bị áp đảo.

cafef.vn
Khối ngoại bán ròng hơn nghìn tỷ, tập trung xả họ “Vin”

Khối ngoại bán ròng hơn nghìn tỷ, tập trung xả họ “Vin”

VHM dẫn đầu danh mục bị bán ròng mạnh với khối lượng đạt 6,14 triệu đơn vị, giá trị tương ứng 609,7 tỷ đồng

vneconomy.vn
TP Hồ Chí Minh dự kiến có xe đạp công cộng Mobike từ đầu tháng 8

TP Hồ Chí Minh dự kiến có xe đạp công cộng Mobike từ đầu tháng 8

Ủy ban Nhân dân Thành phố thống nhất cho triển khai thí điểm xe đạp công cộng trong thời gian 12 tháng và được miễn phí sử dụng vỉa hè để bố trí đậu xe tại 43 vị trí trên địa bàn Quận 1.

vietnamplus.vn
Các tin khác
a
Xem thêm
Góc nhìn VNREVIEW
Tin mới nhất
Đọc nhiều nhất Phản hồi nhiều nhất

1 Cập nhật vụ việc Vinfast cáo buộc khách hàng thông tin sai sự thật về chất lượng xe: Khách hàng thông báo đã mời được luật sư

2 Bản cập nhật Mozilla Firefox khiến nhiều người muốn từ bỏ Google Chrome

3 Q. Phó TGĐ Kinh doanh VinFast: xe không có bất kỳ lỗi nghiêm trọng nào ảnh hưởng tới xe và sự an toàn của người ngồi trên xe

4 Tranh cãi về việc Vinfast "không nhượng bộ" khách hàng "tố" chất lượng xe Vinfast

5 Chùm ảnh chưa từng được công bố về nhà máy điện hạt nhân Chernobyl sau 36 năm sự cố

Điểm tin tuần