myle.vnreview
Writer
Báo cáo quý 2/2024 của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam cho thấy giá thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM tăng nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước, chạm mức 58,4 USD/m2/tháng, do nhu cầu tăng cao về không gian văn phòng cao cấp tại các toà nhà mới xây dựng và đạt chứng chỉ xanh.
Thị trường văn phòng hạng B cũng cho thấy xu hướng tương tự, giá chào thuê trung bình 34,7 USD/m2/tháng, tăng 1,3% so với quý 1, nguyên nhân từ việc đảo chiều giá thuê ở một số toà nhà hạng B mới được tu bổ, nâng cấp.
Dẫn đầu về nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM là các doanh nghiệp công nghệ, nghiên cứu & phát triển, chiếm đến 51% tổng diện tích giao dịch. Tiếp đó là ngành dược với 23% tổng diện tích giao dịch, ngoài ra thì các doanh nghiệp ngân hàng, thương hiệu cao cấp, không gian làm việc chung, và dầu khí cũng chiếm tỷ trọng đáng kể.
Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận chiến lược & giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận xét: “Một mặt, giá thuê văn phòng tăng nhẹ, mặt khác nhiều chương trình khuyến mãi, gói kích cầu lớn đang được đưa ra chào mời khách thuê hàng hiệu, đồng thời áp lực về giá thuê còn đè nặng lên chủ đầu tư suốt nửa sau năm 2024 và trong thời gian tới, khi trên thị trường vẫn còn nhiều mặt bằng trống.”
Theo ông Leo Nguyễn, thị trường văn phòng TP.HCM không ngừng phát triển, các toà nhà hạng A mới khai trương đạt tỷ lệ lấp đầy trên 70% khiến khách thuê không còn nhiều lựa chọn khi muốn chuyển địa điểm, đồng thời cũng giúp tăng lợi thế đàm phán cho chủ đầu tư.
“Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến giá thuê và mức độ khan hàng trong những tháng tới đây, là giai đoạn có tính then chốt đối với cả chủ đầu tư lẫn khách thuê nhằm đánh giá lại chiến lược thuê trong khi thị trường vẫn còn đủ nguồn cung văn phòng cho thuê tại những toà nhà chất lượng cao,” ông Leo Nguyễn chia sẻ.
Các giao dịch thuê mới được ghi nhận chủ yếu tại những toà nhà văn phòng hạng A mới khai trương trong quý trước. Tỷ lệ lấp đầy trong phân khúc hạng A ở mức ổn định, mặt khác một số toà nhà có tuổi đời cao hơn lại đang mất khách thuê về tay các toà nhà hạng A mới xây, có chứng chỉ ESG. Để lấp đầy những mặt bằng trống này thì chủ đầu tư phải đối mặt với khoảng thời gian vắng khách thuê lâu hơn, thường là trên một năm rưỡi. Trong khi đó, dự kiến tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc hạng B sẽ giảm trong các quý sau, do có thêm nguồn cung từ các dự án mới khánh thành, cụ thể như e.town 6, và những toà nhà hạng B mới được tân trang hiện đang mất khách do tăng giá thuê sau khi cải tạo, cũng như làn sóng các doanh nghiệp đa quốc gia tìm thuê mặt bằng chất lượng cao ở những dự án mới hơn, có chứng nhận ưu việt hơn.
“Các toà nhà hạng B được tân trang và tăng giá thuê thường dẫn đến hậu quả là có nhiều không gian bị bỏ trống, bởi lẽ sẽ mất khá nhiều thời gian để đáp ứng kỳ vọng của khách thuê, nhất là những khách thuê hiện hữu trong toà nhà vốn đã quen với giá thuê thấp trong thời gian dài. Nhiều khách hàng đa quốc gia không chấp nhận việc tăng giá thuê đột ngột, do ảnh hưởng tức thời đến công tác vận hành doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi một chiến lược tiếp cận phù hợp, cân bằng giữa nhu cầu trang thiết bị hiện đại và giá thuê phù hợp thực tế, nhằm đảm bảo tỷ lệ lấp đầy bền vững,” ông Leo bổ sung.
Nửa cuối năm 2024, TP.HCM sẽ chào đón hai toà nhà văn phòng mới là e.town 6 ở quận Tân Bình, hiện đã gần hoàn thành, chuẩn bị bàn giao trong tháng Bảy, và D’Saint Raffles ở quận 1. Hai dự án này sẽ bổ sung thêm tổng cộng 52.700 m2 diện tích văn phòng cho TP.HCM.
Qua năm 2025 sẽ có thêm hai toà nhà văn phòng cao cấp đều ở quận 1 là Marina Central Tower (tên cũ là The Sun Tower) và toà nhà trụ sở văn phòng Daikin Việt Nam, với tổng diện tích khoảng 93.000 m2. Từ năm 2026 trở đi, dự án Lotus Tower ở góc đường Tôn Đức Thắng và Nguyễn Siêu sẽ bổ sung thêm 32.000 m2 văn phòng hạng A, trong khi phân khúc hạng B ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đón nhận thêm khoảng 140.700 m2 từ các dự án bất động sản thương mại như OneHub Saigon Giai đoạn 2, Vinhomes Grand Park Office Complex, và Millennial Tower (UOA Tower Giai đoạn 2).
“Với nguồn cung dồi dào và tốc độ tăng trưởng ròng khả quan từ các khách hàng đa quốc gia, chúng tôi dự đoán thị trường văn phòng sẽ phát triển lành mạnh, thuận lợi đồng đều cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê thương thảo hợp đồng trong vòng hai năm tới. Vì lẽ đó, chiến lược, óc sáng tạo và kiến thức sẽ là những yếu tố cốt lõi giúp giao dịch thành công,” ông Leo kết luận.
Thị trường văn phòng hạng B cũng cho thấy xu hướng tương tự, giá chào thuê trung bình 34,7 USD/m2/tháng, tăng 1,3% so với quý 1, nguyên nhân từ việc đảo chiều giá thuê ở một số toà nhà hạng B mới được tu bổ, nâng cấp.
Dẫn đầu về nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM là các doanh nghiệp công nghệ, nghiên cứu & phát triển, chiếm đến 51% tổng diện tích giao dịch. Tiếp đó là ngành dược với 23% tổng diện tích giao dịch, ngoài ra thì các doanh nghiệp ngân hàng, thương hiệu cao cấp, không gian làm việc chung, và dầu khí cũng chiếm tỷ trọng đáng kể.
Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận chiến lược & giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận xét: “Một mặt, giá thuê văn phòng tăng nhẹ, mặt khác nhiều chương trình khuyến mãi, gói kích cầu lớn đang được đưa ra chào mời khách thuê hàng hiệu, đồng thời áp lực về giá thuê còn đè nặng lên chủ đầu tư suốt nửa sau năm 2024 và trong thời gian tới, khi trên thị trường vẫn còn nhiều mặt bằng trống.”
Theo ông Leo Nguyễn, thị trường văn phòng TP.HCM không ngừng phát triển, các toà nhà hạng A mới khai trương đạt tỷ lệ lấp đầy trên 70% khiến khách thuê không còn nhiều lựa chọn khi muốn chuyển địa điểm, đồng thời cũng giúp tăng lợi thế đàm phán cho chủ đầu tư.
“Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến giá thuê và mức độ khan hàng trong những tháng tới đây, là giai đoạn có tính then chốt đối với cả chủ đầu tư lẫn khách thuê nhằm đánh giá lại chiến lược thuê trong khi thị trường vẫn còn đủ nguồn cung văn phòng cho thuê tại những toà nhà chất lượng cao,” ông Leo Nguyễn chia sẻ.
Các giao dịch thuê mới được ghi nhận chủ yếu tại những toà nhà văn phòng hạng A mới khai trương trong quý trước. Tỷ lệ lấp đầy trong phân khúc hạng A ở mức ổn định, mặt khác một số toà nhà có tuổi đời cao hơn lại đang mất khách thuê về tay các toà nhà hạng A mới xây, có chứng chỉ ESG. Để lấp đầy những mặt bằng trống này thì chủ đầu tư phải đối mặt với khoảng thời gian vắng khách thuê lâu hơn, thường là trên một năm rưỡi. Trong khi đó, dự kiến tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc hạng B sẽ giảm trong các quý sau, do có thêm nguồn cung từ các dự án mới khánh thành, cụ thể như e.town 6, và những toà nhà hạng B mới được tân trang hiện đang mất khách do tăng giá thuê sau khi cải tạo, cũng như làn sóng các doanh nghiệp đa quốc gia tìm thuê mặt bằng chất lượng cao ở những dự án mới hơn, có chứng nhận ưu việt hơn.
“Các toà nhà hạng B được tân trang và tăng giá thuê thường dẫn đến hậu quả là có nhiều không gian bị bỏ trống, bởi lẽ sẽ mất khá nhiều thời gian để đáp ứng kỳ vọng của khách thuê, nhất là những khách thuê hiện hữu trong toà nhà vốn đã quen với giá thuê thấp trong thời gian dài. Nhiều khách hàng đa quốc gia không chấp nhận việc tăng giá thuê đột ngột, do ảnh hưởng tức thời đến công tác vận hành doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi một chiến lược tiếp cận phù hợp, cân bằng giữa nhu cầu trang thiết bị hiện đại và giá thuê phù hợp thực tế, nhằm đảm bảo tỷ lệ lấp đầy bền vững,” ông Leo bổ sung.
Nửa cuối năm 2024, TP.HCM sẽ chào đón hai toà nhà văn phòng mới là e.town 6 ở quận Tân Bình, hiện đã gần hoàn thành, chuẩn bị bàn giao trong tháng Bảy, và D’Saint Raffles ở quận 1. Hai dự án này sẽ bổ sung thêm tổng cộng 52.700 m2 diện tích văn phòng cho TP.HCM.
Qua năm 2025 sẽ có thêm hai toà nhà văn phòng cao cấp đều ở quận 1 là Marina Central Tower (tên cũ là The Sun Tower) và toà nhà trụ sở văn phòng Daikin Việt Nam, với tổng diện tích khoảng 93.000 m2. Từ năm 2026 trở đi, dự án Lotus Tower ở góc đường Tôn Đức Thắng và Nguyễn Siêu sẽ bổ sung thêm 32.000 m2 văn phòng hạng A, trong khi phân khúc hạng B ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đón nhận thêm khoảng 140.700 m2 từ các dự án bất động sản thương mại như OneHub Saigon Giai đoạn 2, Vinhomes Grand Park Office Complex, và Millennial Tower (UOA Tower Giai đoạn 2).
“Với nguồn cung dồi dào và tốc độ tăng trưởng ròng khả quan từ các khách hàng đa quốc gia, chúng tôi dự đoán thị trường văn phòng sẽ phát triển lành mạnh, thuận lợi đồng đều cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê thương thảo hợp đồng trong vòng hai năm tới. Vì lẽ đó, chiến lược, óc sáng tạo và kiến thức sẽ là những yếu tố cốt lõi giúp giao dịch thành công,” ông Leo kết luận.
