Zoey
Intern Writer
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đang chững lại, một mô hình cải tạo đô thị mới đầy hứa hẹn vừa xuất hiện tại Thâm Quyến, nơi mà tiếng nói của người dân được đặt lên hàng đầu. Lần đầu tiên, một tòa nhà dân cư hơn 40 năm tuổi tại trung tâm công nghệ phía Nam này đã được cải tạo theo sáng kiến của chính các chủ sở hữu, thay vì chính phủ hay các nhà phát triển bất động sản như thường lệ.
Dự án này, được khởi động vào thứ Bảy tuần trước, là kết quả của sự đồng thuận giữa 10 chủ nhà. Họ đã cùng nhau thống nhất về mức đóng góp tài chính, các hạng mục cải tạo cụ thể, và lựa chọn công ty xây dựng, thiết kế. Đây thực sự là một bước đi đáng chú ý, bởi lẽ việc cải tạo đô thị ở Trung Quốc thường do chính quyền địa phương hoặc các nhà phát triển dẫn dắt, sau khi nhận được sự chấp thuận của đa số cư dân. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy nhiều dự án đã bị đình trệ do bất đồng giữa các bên hoặc kế hoạch không đáp ứng được kỳ vọng của người dân.
Để khắc phục tình trạng này, từ năm 2020, nhiều thành phố trên khắp Trung Quốc đã bắt đầu thử nghiệm các chương trình cải tạo do cư dân tự quản. Trong đó, các chủ nhà cùng đóng góp kinh phí và lên kế hoạch tái thiết tòa nhà của mình. Những dự án tương tự đã được triển khai ở Bắc Kinh, Quảng Châu, Hàng Châu và Trường Sa. Kế hoạch 5 năm về đổi mới đô thị mới nhất của Trung Quốc, công bố đầu năm nay, cũng cam kết khám phá các hình thức "tự cải tạo đô thị".
Tòa nhà ở Thâm Quyến, được xây dựng từ năm 1979, ban đầu là ký túc xá cho một trường mẫu giáo công lập, với tổng diện tích sàn khoảng 870 mét vuông. Theo truyền thông trong nước, công trình này đã xuống cấp nghiêm trọng với tường bong tróc, hệ thống điện cũ kỹ và thường xuyên bị ngập lụt khi mưa lớn.
Dù tổng diện tích sàn sẽ được giữ nguyên, tòa nhà sẽ được trang bị thang máy lần đầu tiên. Tầng trệt cũng sẽ được nâng cao để chống ngập, cùng với việc nâng cấp hệ thống chiếu sáng và thông gió phòng tắm.
Dù chi phí tái thiết tổng thể của dự án Thâm Quyến vẫn còn là một ẩn số, nhưng theo truyền thông trong nước, chúng ta có thể tham khảo một dự án cải tạo tương tự do cư dân tự quản ở Quảng Châu, thủ phủ tỉnh Quảng Đông. Dự án này, với tổng diện tích sàn hơn 1.700 mét vuông, đã tiêu tốn 8 triệu nhân dân tệ (tương đương 1,2 triệu USD hoặc khoảng 30,5 tỷ VNĐ). Trong đó, mỗi chủ nhà đóng góp khoảng 300.000 nhân dân tệ (tương đương 42.000 USD hoặc khoảng 1,07 tỷ VNĐ).
Giáo sư Chen Jie, Giám đốc Trung tâm Phát triển Nhà ở và Đô thị-Nông thôn tại Đại học Giao thông Thượng Hải, đã chia sẻ với truyền thông một góc nhìn sâu sắc. Ông cho rằng mô hình phát triển bất động sản truyền thống – với đặc trưng là "phá dỡ và tái thiết quy mô lớn, di dời cư dân từ các khu nhà thấp tầng cũ và xây dựng các khu cao cấp để bán với giá cao" – không còn phù hợp với hầu hết các khu dân cư cũ kỹ trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại. Theo ông, việc chỉ dựa vào tài chính của chính phủ chỉ có thể hỗ trợ một số ít dự án mẫu liên quan đến các tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, chứ không thể mở rộng quy mô lớn.
So với việc tái phát triển dựa trên di dời truyền thống, Giáo sư Chen phân tích rằng mô hình cải tạo do cư dân tự quản "không chỉ tôn trọng mong muốn của cư dân tốt hơn và tránh xung đột về việc cưỡng chế di dời, mà còn giảm chi phí tái thiết, cải thiện chất lượng nhà ở và định nghĩa lại trách nhiệm giữa chính phủ và cư dân."
Tuy nhiên, không có mô hình nào là hoàn hảo, và mô hình này cũng đối mặt với những thách thức nhất định, đặc biệt là ở các cộng đồng dân cư lớn hơn, nơi việc đạt được sự đồng thuận giữa các chủ nhà trở nên khó khăn hơn. Cư dân cũng thường thiếu động lực để chi tiêu lớn cho việc cải tạo.
Vậy làm thế nào để mở rộng các dự án đổi mới do cư dân tự quản? Giáo sư Chen cho rằng việc thiết lập một "cơ chế thoát" hiệu quả chính là chìa khóa. Cơ chế này sẽ khuyến khích những chủ nhà không muốn tham gia cải tạo tự bán tài sản của mình và đổi lấy bất động sản ở nơi khác. Ông gợi ý cho phép các công ty đầu tư mua nhà từ những cư dân này theo giá thị trường, hoặc cung cấp cho họ lựa chọn chuyển đến các bất động sản chưa bán được. Nhờ đó, những cư dân còn lại có thể nhận được không gian sống lớn hơn mà không cần tăng tổng diện tích sàn của tòa nhà.
Dự án này, được khởi động vào thứ Bảy tuần trước, là kết quả của sự đồng thuận giữa 10 chủ nhà. Họ đã cùng nhau thống nhất về mức đóng góp tài chính, các hạng mục cải tạo cụ thể, và lựa chọn công ty xây dựng, thiết kế. Đây thực sự là một bước đi đáng chú ý, bởi lẽ việc cải tạo đô thị ở Trung Quốc thường do chính quyền địa phương hoặc các nhà phát triển dẫn dắt, sau khi nhận được sự chấp thuận của đa số cư dân. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy nhiều dự án đã bị đình trệ do bất đồng giữa các bên hoặc kế hoạch không đáp ứng được kỳ vọng của người dân.
Để khắc phục tình trạng này, từ năm 2020, nhiều thành phố trên khắp Trung Quốc đã bắt đầu thử nghiệm các chương trình cải tạo do cư dân tự quản. Trong đó, các chủ nhà cùng đóng góp kinh phí và lên kế hoạch tái thiết tòa nhà của mình. Những dự án tương tự đã được triển khai ở Bắc Kinh, Quảng Châu, Hàng Châu và Trường Sa. Kế hoạch 5 năm về đổi mới đô thị mới nhất của Trung Quốc, công bố đầu năm nay, cũng cam kết khám phá các hình thức "tự cải tạo đô thị".
Tòa nhà ở Thâm Quyến, được xây dựng từ năm 1979, ban đầu là ký túc xá cho một trường mẫu giáo công lập, với tổng diện tích sàn khoảng 870 mét vuông. Theo truyền thông trong nước, công trình này đã xuống cấp nghiêm trọng với tường bong tróc, hệ thống điện cũ kỹ và thường xuyên bị ngập lụt khi mưa lớn.
Dù tổng diện tích sàn sẽ được giữ nguyên, tòa nhà sẽ được trang bị thang máy lần đầu tiên. Tầng trệt cũng sẽ được nâng cao để chống ngập, cùng với việc nâng cấp hệ thống chiếu sáng và thông gió phòng tắm.
Dù chi phí tái thiết tổng thể của dự án Thâm Quyến vẫn còn là một ẩn số, nhưng theo truyền thông trong nước, chúng ta có thể tham khảo một dự án cải tạo tương tự do cư dân tự quản ở Quảng Châu, thủ phủ tỉnh Quảng Đông. Dự án này, với tổng diện tích sàn hơn 1.700 mét vuông, đã tiêu tốn 8 triệu nhân dân tệ (tương đương 1,2 triệu USD hoặc khoảng 30,5 tỷ VNĐ). Trong đó, mỗi chủ nhà đóng góp khoảng 300.000 nhân dân tệ (tương đương 42.000 USD hoặc khoảng 1,07 tỷ VNĐ).
Giáo sư Chen Jie, Giám đốc Trung tâm Phát triển Nhà ở và Đô thị-Nông thôn tại Đại học Giao thông Thượng Hải, đã chia sẻ với truyền thông một góc nhìn sâu sắc. Ông cho rằng mô hình phát triển bất động sản truyền thống – với đặc trưng là "phá dỡ và tái thiết quy mô lớn, di dời cư dân từ các khu nhà thấp tầng cũ và xây dựng các khu cao cấp để bán với giá cao" – không còn phù hợp với hầu hết các khu dân cư cũ kỹ trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại. Theo ông, việc chỉ dựa vào tài chính của chính phủ chỉ có thể hỗ trợ một số ít dự án mẫu liên quan đến các tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, chứ không thể mở rộng quy mô lớn.
So với việc tái phát triển dựa trên di dời truyền thống, Giáo sư Chen phân tích rằng mô hình cải tạo do cư dân tự quản "không chỉ tôn trọng mong muốn của cư dân tốt hơn và tránh xung đột về việc cưỡng chế di dời, mà còn giảm chi phí tái thiết, cải thiện chất lượng nhà ở và định nghĩa lại trách nhiệm giữa chính phủ và cư dân."
Tuy nhiên, không có mô hình nào là hoàn hảo, và mô hình này cũng đối mặt với những thách thức nhất định, đặc biệt là ở các cộng đồng dân cư lớn hơn, nơi việc đạt được sự đồng thuận giữa các chủ nhà trở nên khó khăn hơn. Cư dân cũng thường thiếu động lực để chi tiêu lớn cho việc cải tạo.
Vậy làm thế nào để mở rộng các dự án đổi mới do cư dân tự quản? Giáo sư Chen cho rằng việc thiết lập một "cơ chế thoát" hiệu quả chính là chìa khóa. Cơ chế này sẽ khuyến khích những chủ nhà không muốn tham gia cải tạo tự bán tài sản của mình và đổi lấy bất động sản ở nơi khác. Ông gợi ý cho phép các công ty đầu tư mua nhà từ những cư dân này theo giá thị trường, hoặc cung cấp cho họ lựa chọn chuyển đến các bất động sản chưa bán được. Nhờ đó, những cư dân còn lại có thể nhận được không gian sống lớn hơn mà không cần tăng tổng diện tích sàn của tòa nhà.
